Il en est de même des piliers et barres qui servent à séparer les chevaux.

8° Il est d'usage que les barrières et les bornes, qui se trouvent dans les cours ou sous les remises, soient à la charge du locataire. Cependant, Goupy critique cet usage, attendu que ces barrières et ces bornes, loin de servir aux locataires, sont seulement destinées à préserver les murs du choc des voitures. Mais il faut observer que ces objets sont toujours assez forts pour supporter ce choc; ainsi leur destruction, à moins qu'elle ne provienne de vétusté ou de cas fortuit, ne peut guère être attribuée qu'à la maladresse des cochers ou voituriers.

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9° L'entretien des tuyaux de descente, établis pour conduire soit les caux des toits, soit celles des appartements, ne peut être à la charge du locataire. Voici les raisons qu'en donne Goupy: Si ces tuyaux, dit-il, ne reçoivent que les eaux des > combles, et qu'ils viennent à se fendre, c'est la gelée qui en est cause et non point le fait du locataire. Et, s'ils viennent à être engorgés, ou c'est faute de grilles dont le propriétaire aurait » dù les munir, pour empêcher l'entrée des gravois ou im» mondices qu'entraînent les eaux des toits; ou bien, s'il y a des grilles, l'engorgement provient alors du mastic ou des sels qui s'attachent aux parois intérieures, ce dont le locataire ne » saurait être responsable. »

Il ne le serait pas davantage des tuyaux établis pour la conduite des eaux de son appartement, s'il en use d'une manière convenable. Trente ans, d'ailleurs, ne suffiraient quelquefois pas, pour qu'il se fit de ces sortes d'engorgements; alors, comment serait-il possible de démontrer que c'est la faute du locataire, et de l'en rendre responsable? Pour cela, il aurait donc fallu qu'à chaque bail, on fit déposer et fendre les tuyaux de descente, pour faire enlever le mastic qu'auraient occasionné les eaux, pendant la durée du premier bail. Si cependant les grilles étaient rompues ou enfoncées, ou que les tuyaux fussent cassés par violence, et autrement que par vétusté ou cas fortuit, le locataire, pendant la jouissance duquel serait arrivée cette détérioration, serait tenu de la réparer.

10° A l'égard des jardins, les locataires sont obligés d'entretenir, et de rendre en bon état, les allées sablées, les parterres,

les plates-bandes, les bordures et les gazons. Les arbres et år brisseaux doivent être rendus de mêmes espèces, et en même nombre qu'ils étaient à l'entrée du bail, et les locataires doivent remplacer ceux qui manquent, à moins toutefois que les arbres ne soient morts de vétusté, ou n'aient été détruits par force majeure.

On ne regarde point comme réparations locatives, celles des treillages placés le long des murs, où dans les autres parties du jardin, qu'ils forment palissade, berceaux ou portiques. Si les vents rompent ou renversent ces treillages, c'est la faute du propriétaire de ne les avoir pas rendus plus solides; le locataire ne pourrait donc en être tenu, qu'autant qu'il serait prouvé que c'est par son fait, ou par violence, que ces objets ont été détériorés.

L'entretien des bassins, des jets d'eau et de leurs conduits, n'est pas non plus à la charge du locataire, à moins qu'il n'y ait de sa faute; que, par exemple, la gelée ait fait crever des bassins et des conduits, qui auraient dû être vidés pendant l'hiver, et qu'il ait négligé de le faire; car, si les bassins ou jets d'eau ne peuvent se vider à volonté, l'événement de la gelée ne saurait lui être imputable.

A l'égard des vases et pots de fleurs servant à l'ornement du jardin, ainsi que des bancs que le propriétaire y a laissés, en donnant la maison à bail, les auteurs font la distinction suivante: pour ce qui concerne les bancs mobiles et caisses de bois, les vases de faïence, de fonte ou de fer, cassés ou dégradés, autrement que par vétusté, la détérioration est censée provenir de la faute du locataire ou de ses gens; il est donc tenu de réparer ces objets ou d'en substituer d'autres. Mais si ce sont des vases de marbre, de pierre ou de terre cuite, et des bancs de pierre, la dégradation de ces choses pouvant venir de l'intempérie des saisons, le locataire n'en est point tenu, à moins qu'il ne soit prouvé qu'ils ont été rompus par violence.

Sur quoi, il est à observer que le locataire peut refaser de se charger de la garde ou de l'entretien de plusieurs des objets dont on vient de parler; tels que, dans les jardins, les caisses renfermant des arbrisseaux, les vases de faïence, de fonte ou de fer; dans les appartements, les tringles des rideaux, les crois

sants pour les tenir ouverts, les tables de marbre, les glaces ou trumeaux, qui ne sont point attachés à perpétuelle demeure, les armoires non scellées, les doubles portes d'étoffe, les paillassons, les stores de croisées, les tableaux ou dessus de portes non arrêtés dans la menuiserie de l'appartement; dans les escaliers, les lanternes; dans les cuisines, les tablettes ou rateliers propres à tenir la vaisselle, les tables de cuisine; enfin toutes les choses qui, pouvant être transportées aisément, sont meubles et ne font pas nécessairement partie de la maison.

Mais pour être déchargé de la garde de ces objets, le locataire doit protester de son refus, lors de son entrée en jouissance; autrement il ne serait plus recevable à refuser l'entretien d'effets mobiliers qui se trouvent dans la maison.

11° Relativement aux réparations locatives, le locataire n'est pas seulement responsable de son fait, de celui de ses gens ou des personnes qu'il reçoit chez lui; toute dégradation qui arrive, pendant sa jouissance, lui est imputable. Si même des plombs, des fers, et autres choses dépendantes de la maison, viennent à être volés, c'est au locataire à les rétablir, à moins qu'il ne justifie qu'il a pris toutes les précautions convenables, et qu'aucune négligence ne saurait lui être imputée.

12° Par qui doivent être supportées les réparations locatives des escaliers, passages, et autres objets communs, si la maison est louée à plusieurs locataires, par différents baux ? Les auteurs ne sont pas d'accord sur ce point. Goupy pense, qu'en ce cas, lé propriétaire seul doit supporter les réparations dont il s'agit; la raison qu'il en donne est que, la présomption de faute, d'où résulte l'obligation de réparer, ne pouvant militer contre le locataire, qu'à l'égard des dégradations faites dans le local qu'il occupe seul, le propriétaire, qui a passé des baux à plusieurs, ne pourrait, avec justice, s'adresser à l'un plutôt qu'à l'autre.

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pas,

Je ne suis dit Pothier, de l'avis de Goupy: la réponse au raisonnement sur lequel il se fonde, est que la présomption ⚫ que les réparations locatives viennent de la faute du locataire, ⚫ n'est pas la cause prochaine qui oblige le locataire à les faire. ⚫ Cette présomption a pu donner lieu à l'usage qui l'y a assujéti; ▸ mais, l'usage une fois établi, la cause prochaine de l'obligation

⚫ que tous les locataires contractent, de faire ces réparations » est que, suivant la règle, in contractibus tacitè veniunt ea » quæ sunt moris et consuetudinis; les locataires se sont taci»tement soumis à la charge des réparations qu'il est d'usage que les locataires supportent (1). »

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Mais l'auteur du Nouveau Desgodets trouve le raisonnement de Pothier peu concluant, et soutient le sentiment de Goupy d'une manière qui paraît assez judicieuse. Comment, dit-il, » serait-il possible de faire contribuer chaque locataire aux réparations des escaliers, passages et autres lieux communs? » voudrait-on qu'ils y contribuassent, en proportion du prix de leur loyer? Une contribution de ce genre ne pourrait avoir licu, à moins qu'elle n'ait été stipulée dans le bail de tous les locataires. Chacun d'eux dira, qu'en passant bail, il a bien » été chargé, d'une manière tacite, des réparations de son appartement, parce qu'il est à même de veiller à la conservation de tout ce qui le compose, mais qu'il n'a pas entendu se > rendre garant des objets dont tous les autres locataires ont la jouissance comme lui; qu'il ne peut être responsable de la faute des autres, attendu qu'il n'existe, entre eux et lui, aucune société qui puisse entraîner une obligation. Le propriétaire eût pu insérer, dans les baux, quelques clauses relatives aux réparations des objets communs; quand il ne prend pas » cette précaution, il consent donc tacitement à supporter seul › la réparation des objets communs (2).

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Cette discussion, au surplus, ne pourrait avoir lieu que dans le cas où il serait impossible de savoir par le fait de qui la dégradation est arrivée; car, si l'on connaît celui des locataires qui l'a occasionnée par sa faute, par celle de ses gens, ou par les étrangers qui viennent chez lui, alors il en est évidemment responsable.

Telies sont, à l'égard des appartements, les règles établies

(1) Traité du louage, no 223.

(2) L'article 1734 du Code, qui rend tous les locataires solidairement responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne prouvent qu'il a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, paraîtrait contraire au raisonnement de l'auteur: mais c'est là une exception au droit commun qui ne saurait être étendue hors de son cas.

par les auteurs, d'après la loi et l'usage (i), et, comme on le voit, cette partie des attributions conférées aux juges de paix ne laisse pas d'être importante.

Il serait difficile de prévoir tous les cas; mais les détails dans lesquels ont vient d'entrer, peuvent servir de règle pour d'autres réparations à peu près semblables. Ne perdons pas de vue le principe posé plus haut, et qui doit être la base des décisions à rendre en cette matière; savoir, qu'il y a lieu à réparations locatives, toutes les fois que la dégradation est présumée provenir de la faute ou de la négligence du preneur, à moins qu'il ne prouve que la chose a été endommagée ou détruite par suite de vétusté ou de force majeure : à défaut de cette preuve, souvent difficile, la loi met ces réparations à la charge du locataire.

Réparations locatives des moulins et usines.

8. Le Code civil n'ayant spécifié aucune des réparations qui sont particulières aux moulins et usines, on doit, d'après l'article 1754, s'en rapporter à l'usage des lieux, s'il n'y a clause contraire, dans les baux de ces établissements.

Souvent il est stipulé que le preneur entretiendra les bâtiments et usines de toutes réparations GROSSES ET MENUES, et rendra le tout, à sa sortie, en bon état, ou en parfait état, ou dans le meilleur élat possible; clause qui, répétée dans les baux subséquents, charge le nouveau fermier de pourvoir à ce que le précédent rende l'usine, en bon état de toutes réparations.

Au moyen de cette charge, qui assure pleinement la tranquillité du propriétaire, le prix du bail est moindre, sans doute; mais aussi s'en trouve-t-il dédommagé, étant ainsi à l'abri des discussions qu'entraîne quelquefois l'exigence des fermiers, relativement aux réparations à la charge du bailleur.

9. Quel que puisse être l'effet d'une pareille clause, nous n'avons point à nous en occuper, puisqu'elle place évidemment. la rendue hors des limites de la compétence du juge de paix, qui ne peut connaître que des réparations locatives que la loi ou

(1) Voy. notamment le Nouveau Desgodets de Lepage, part. 2, chap. 3, § 2, tome 2, pag. 148 ot suiv.