examinera si, oui ou non, il y a lieu de l'effacer; mais, tant qu'une décision nouvelle ne sera pas intervenue, il s'exposerait à des poursuites en ne se conformant pas rigoureusement à son titre ; c'est ce qui est parfaitement établi par l'arrêt de 1863. Dans le cas contraire, c'est-à-dire toutes les fois que l'administration ne justifiera pas d'un motif d'intérêt public, elle aura commis un véritable excès de pouvoir en astreignant l'usinier à n'exercer que telle ou telle industrie; on peut dire avec M. le Ministre des Travaux publics que la clause n'aurait point dû figurer dans l'acte dont on se prévaut; elle sera réputée non écrite et l'on ne pourra s'en faire une arme contre l'usinier qui refuserait de s'y soumettre. Nous terminerons par cette simple observation que la difficulté ne peut se présenter qu'autant que l'acte administratif impose formellement à l'usinier telle ou telle obligation déterminée; il faut que la condition que l'on a entendu lui imposer soit stipulée en termes exprès. Aussi, alors même qu'un acte de vente nationale contiendrait indication ou désignation de l'industrie à laquelle l'usine était consacrée à cette époque, cette simple mention ne saurait-elle être considérée comme une interdiction de la consacrer ultérieurement à telle ou telle autre industrie : cette interprétation du contrat serait exorbitante et l'on ne peut s'y arrêter un seul instant.

S VII

▲. Application aux usines hydrauliques des règles du contrat de louage. B. De la vente d'une usine hydraulique. — De la délivrance. Elendue de l'obligation de garantie incombant au vendeur.

A.

336. En rédigeant le titre du louage, les auteurs du Code civil ne se sont préoccupés que du cas le plus ordi

naire, celui où le bail a pour objet une maison d'habitation ou un immeuble rural; c'est en vue de cette hypothèse, qu'ils ont réglé les obligations réciproques du bailleur et du locataire. On comprend aisément que les règles édictées par le Code ne puissent pas s'appliquer sans quelque embarras à des baux d'une nature toute différente, c'est-à-dire aux baux des établissements industriels; il y a là une lacune que la doctrine et la jurisprudence ont dû combler; mais, malgré tout, le doute subsiste encore aujourd'hui sur bien des points de détail. Nous n'avons évidemment pas à entrer dans un examen développé de cette matière; une pareille digression nous entraînerait loin de notre sujet et nous nous bornerons à examiner sommairement les difficultés principales que peut soulever la location d'un moteur hydraulique. Tout d'abord, en ce qui touche la forme, la preuve du bail, les conditions de capacité nécessaires pour pouvoir donner à bail, il va de soi, que l'on appliquera purement et simplement les art. 1714, 1715, 1716, 1718 du Code civil. Il en sera de même de l'art. 1717: sauf stipulation contraire, le preneur pourra toujours sous-louer ou céder son bail; remarquons toutefois qu'au cas où l'exploittaion des lieux loués exigerait des connaissances spéciales, le preneur ne pourrait sous-louer ou céder son bail à une personne entièrement dépourvue de ces connaissances; telle est l'opinion communément admise par les auteurs. Le bailleur allèguerait à juste titre la diminution de valeur qui résulterait, pour son établissement, d'une exploitation défectueuse ou insuffisante, et il soutiendrait utilement que le sous-locataire ne remplirait point l'obligation qui lui est imposée par l'art. 1728, puisqu'il se trouverait hors d'état d'user de la chose louée suivant sa destination. doute non plus quant à la durée du bail : nous n'avons qu'à nous référer aux art. 1736-1737 en corrigeant bien entendu les erreurs de rédaction qu'ils présentent; si le

III.

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Nul

bail d'une usine a été fait avec expression d'une durée préfixe, il cessera de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit besoin de congé ; dans le cas contraire, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant l'usage des lieux. Reste à trancher deux questions : 1o les art. 1774 et 1775 déclarent que quand un bail concernant des biens ruraux est fait sans expression de durée, sa durée se trouve fixée d'avance par l'assolement, de telle sorte que la convention finit de plein droit à l'époque ainsi indiquée et sans qu'il soit besoin de congé. Or il est possible qu'un bail, ne portant point l'expression d'une durée préfixe, comprenne à la fois une usine hydraulique et des biens ruraux; appliquera-t-on dans ce cas les art. 17361737 ou bien, au contraire, les art. 1774-1775? On admet communément une distinction; il faut s'attacher à l'objet que les parties ont eu principalement en vue et dire que la convention sera un bail à loyer régi par les art. 1736-1737 ou bien un bail à ferme régi par les art. 1774-1775, selon qu'elles se seront préoccupées avant tout de l'exploitation industrielle ou, au contraire, de l'exploitation agricole. C'est ainsi qu'un arrêt de la cour de Bruxelles du 29 novembre 1809 (Dev., C. N. 3-2-150) a vu un bail à loyer dans le bail d'un moulin à eau entouré de terres arables, par le motif que ce bail n'avait eu pour objet principal que la location du moulin ; que les terres, vergers et étangs n'y étaient considérés et désignés que comme des appendances, dépendances et annexes subordonnés au principal. Il en serait autrement s'il s'agissait d'un pressoir, d'une distillerie placée sur une exploitation agricole ou sur un vignoble; l'usine n'existerait que pour le service ou le plus grand avantage de cette exploitation dont elle transformerait les produits; elle ne serait comprise qu'à titre d'accessoire dans le bail qui aurait dès lors le caractère exclusif d'un bail à ferme..... 2o Dans le cas où le bail d'une

usine hydraulique constitue un véritable bail à loyer, quel sera, en l'absence de toute convention, de tout usage local, le délai qui devra s'écouler entre le jour où le congé aura été donné et celui où le locataire sera tenu de quitter les lieux ? Des auteurs ont soutenu que ce délai devait être au moins d'une année; mais pourquoi ce délai d'une année? La fixation de ce terme est par trop arbitraire et nous préférons suivre une solution assez ingénieuse proposée par M. Bourguignat (T. II, no 792); on accordera au locataire, à partir du congé signifié, tout le délai nécessaire pour terminer et compléter la fabrication commencée au moment du congé et ce délai ne pourra être arbitré par les juges qu'en appréciant la nature et le mode de la fabrication à laquelle est destinée l'usine; en d'autres termes, on appliquera par analogie le principe de l'article 1774, d'après lequel il faut accorder au locataire d'un bien rural le temps indispensable pour mener à bonne fin son exploitation.

337. A quelles obligations se trouve soumis le bailleur d'une usine hydraulique? Nous n'avons qu'à suivre la classification établie par l'article 1719 : 1o Obligation de délivrer la chose louée. Suivant l'article 1720, la chose louée doit être en bon état de réparations de toute espèce. Les expressions dont s'est servi la loi sont peut-être un peu vagues et l'on doit regretter qu'elle ne se soit pas expliquée d'une manière plus précise. Suivant nous, ce que le locataire a le droit d'exiger c'est qu'au moment de la délivrance, l'usine soit dans un état qui assure son fonctionnement régulier; il faut qu'il n'ait à craindre ni interruption de travail lorsqu'il entrera dans les lieux loués, ni dégradations ou pertes quelconques pendant la durée de sa jouissance. En conséquence, il pourra demander le remplacement de tous les objets qui, dans l'usine, seraient défectueux soit comme établis contrairement aux règles de l'article, soit comme

péchant par vétusté et caducité. D'autre part, s'il est établi que l'usine telle qu'elle se comporte actuellement peut fonctionner d'une manière utile, le preneur n'a rien de plus à prétendre; il ne pourrait spécialement alléguer que l'outillage mis à sa disposition ne serait pas suffisamment perfectionné ; que les roues hydrauliques ne seraient pas disposées suivant le type le plus moderne et le plus avantageux; que l'usine comparée aux établissements voisins serait dans un état d'infériorité notable. S'il juge que des améliorations sont nécessaires, il en supportera exclusivement les frais et dépenses; c'était à lui à faire des réserves formelles lors de la passation du contrat et à spécifier que telles ou telles parties du mécanisme moteur seraient renouvelées, qu'on lui fournirait un ameublement industriel en rapport avec les progrès actuels de la science hydraulique. — Pour constater la délivrance de la chose louée et l'accomplissement de l'obligation imposée au propriétaire par l'article 1720, les parties dresseront généralement un état de lieux énumérant toutes les parties de l'usine, indiquant toutes les machines, tous les moteurs, tous les ustensiles nécessaires à son exploitation, ainsi que tous les accessoires qui en dépendent, enfin constatant l'état dans lequel le tout a été remis au locataire et dans lequel il devra le représenter à l'expiration du bail, suivant l'article 1730. Il arrivera du reste fréquemment, que le bail renfermera cette clause si connue suivant laquelle le preneur déclare accepter les lieux tels qu'ils se produisent et comportent actuellement pour les avoir visités et les bien connaître; il n'y aura dans ce cas, qu'à décider avec la jurisprudence de la Cour de Cassation qu'en se soumettant à cette clause, le preneur a renoncé ipso facto à exiger toutes les appropriations dont la nécessité pouvait être reconnue au jour de l'entrée en jouissance. (V. not. Req. Rej. 27 janvier 1858; Dev., 58-1-728).

338. La délivrance d'une usine hydraulique doit com