Dans le bail à ferme, le preneur peut réclamer une indemnité pour non-jouissance occasionée par cas fortuit ou force majeure (1769, 1773), attendu que la garantie lui est due, même en ce cas : dans l'usufruit, toute perte semblable est pour l'usufruitier.

Le bail fait sans terme ne dure que le temps nécessaire pour que le preneur puisse recueillir tous les fruits des héritages affermés (1774); l'usufruit établi sans terme s'étend à la mort de l'usufruitier.

Le bail n'est pas résolu par le décès du fermier (1742); l'usufruit, au contraire, établi avec ou sans désignation de terme, s'éteint toujours par la mort de l'usufruitier.

Enfin, lorsqu'il s'agit de l'exécution d'un bail, les actions qui ont pour objet des réparations locatives prétendues, ou des dégradations alléguées par le propriétaire, doivent être portées d'abord à la justice de paix de la situation des lieux (1); tandis qu'en fait d'usufruit, les actions de ce genre, pour le développement desquelles il y a toujours des questions de droit plus ou moins difficiles à décider entre le propriétaire et l'usufruitier, ou ses héritiers, doivent indubitablement être soumises, en premier lieu, à la juridiction ordinaire des tribunaux d'arrondissement.

101.

Mais puisque le droit d'usufruit est si différent de celui de location, comment justifier la définition que les auteurs du code nous en ont

(1) Cod. de procéd., art. 3, §. 3 et 4.

donnée, en disant simplement qu'il consiste dans le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d'en conserver la substance? Ne peut-on pas dire que cette définition est tellement inexacte, qu'elle convient même au droit de location, puisque le locataire ou le fermier ont aussi le droit de jouir de la chose d'autrui, comme le propriétaire lui-même, à la charge d'en conserver la substance? Et qu'aujourd'hui le droit de location est comme celui d'usufruit, un droit réel, jus in re, puisqu'aux termes du code (1743), le fermier peut, comme l'usufruitier, revendiquer la jouissance du fonds entre les mains du tiers acquéreur avec lequel il n'a pas contracté? Ne résulte-t-il pas de là qu'il n'y a plus entre l'un et l'autre, de différence que sur la transmissibilité aux héritiers, et qu'en conséquence notre définition est d'autant plus imparfaite qu'elle ne s'exprime pas même sur ce point?

Nonobstant ces raisonnemens, pour peu qu'on réfléchisse sur la valeur des termes, on reste convaincu que la définition de l'usufruit, telle que l'ont donnée les auteurs du code, est parfaitement juste, et ne convient nullement au droit de location.

Et d'abord, le simple droit de jouir n'est par sa nature qu'un droit personnel: l'homme ne peut jouir qu'autant qu'il est vivant : conséquemment lorsqu'on n'énonce qu'un simple droit de jouir, dans l'usufruitier, il n'est pas nécessaire d'en exprimer l'intransmissibilité.

L'usufruitier a une véritable jouissance dans la chose soumise à son usufruit, puisque tous les fruits et émolumens qui en naissent lui appartiennent et cèdent à son profit. Le fermier, au contraire, ne jouit véritablement que du fruit de ses travaux dans l'étendue des avantages qui peuvent résulter pour lui de sa convention: il ne jouit pas, dans un sens proprement dit, du fonds affermé; ou, en d'autres termes, il n'a` pas de jouissance qui s'applique au fonds comme un droit réel; car, les choses entendues dans un sens propre et rigoureux, celui-là seut jouit véritablement d'un fonds, qui en retire, à son profit, et proprio nomine, tous es fruits et émolumens: or, ce profit n'appartient qu'au bailleur et non au fermier, puisque celui-ci verse annuellement entre les mains du maître de la ferme, tout ce qui est censé produit net du fonds, en se réservant seulement la valeur qui peut compenser le prix de ses travaux et de ses frais de culture: c'est donc le propriétaire luimême qui jouit, puisque c'est lui qui perçoit à son profit le revenu net du fonds; et c'est pourquoi, parlant du fermier, les lois l'appellent seulement possessionis alienæ detentor (1).

L'usufruit est le droit de jouir, à la charge seulement de conserver la substance de la chose; le droit de location ne s'exerce au contraire qu'à la charge de payer le prix du bail, puisque les réparations qui affectent la substance de la chose ne sont point à la charge du preneur.

(1) L. 10, cod. undè vi, lib. 8, tit. 4.

Dans le cas même où l'on supposerait un droit d'usufruit établi moyennant une prestation annuelle, il serait toujours essentiellement différent de celui de location, en ce que l'usufruitier est toujours tenu des réparations de gros entretien, c'est-à-dire, des réparations qui affectent la substance de la chose; qu'il est obligé d'y pourvoir lors même que les dégradations ne proviennent pas de son fait, et qu'elles n'ont été causées que par accident ou vétusté; au lieu que le fermier ou le locataire ne doivent que les simples réparations locatives qui n'affectent point la substance de la chose, et qui sont censées n'être occasionées que par leur fait (1754), sans avoir pour cause la vétusté ou la force majeure (1755): ils ne jouissent donc pas des effets de leurs baux, à la charge de conserver la substance des choses, comme l'usufruitier qui doit tout ce qui a rapport au gros entretien (605). Enfin il n'est pas exact de dire que le droit de location soit aujourd'hui un droit réel, jus comme celui d'usufruit.

102.

in re,

Si la constitution d'usufruit suppose un droit réel, jus in re, acquis à l'usufruitier sur le fonds, c'est parce qu'elle opère un démembrement de propriété; qu'elle emporte, pour un temps, l'aliénation d'une partie du domaine: il n'en est pas de même du droit de location; il n'y a ici aucun démembrement de propriété, puisque c'est le bailleur qui reste encore revêtu du droit de possession, et même de jouissance proprement dite.

Si, aux termes du code (1743), le bail n'est

pas, comme il l'était anciennement, résolu par la vente du fonds, ce n'est pas que le preneur ait véritablement un droit réel en vertu duquel il puisse suivre la chose, comme sienne sous le rapport du domaine utile, et la revendiquer entre les mains du tiers acquéreur; mais c'est seulement parce que les auteurs de cette disposition nouvelle de nos lois ont voulu que l'aliénation du fonds affermé ne fût consentie ou censée consentie que sous la condition que le tiers acquéreur y stipulat, ou fût censé y avoir stipulé l'obligation personnelle d'entretenir le bail; ce qui donne bien au fermier un droit de rétention sur la jouissance, mais non un droit réel sur le fonds.

Déjà, dans les principes de l'ancienne jurisprudence et sous l'empire de la loi romaine, lors de la vente d'un fonds faite au nom du fisc, l'acquéreur était, de plein droit, tenu de l'entretien du bail, ou des indemnités du fermier, s'il voulait le faire sortir (1), non pas que ce dernier eût, par un simple acte de location, acquis aucun démembrement de propriété, ni aucun droit réel sur le fonds appartenant à l'Etat, mais parce que la loi avait voulu que, par un privilége particulier, le fisc ne pût être actionné en recours de la part du fermier qui serait évincé; en conséquence de quoi la vente n'était censée faite que sous la condition que l'acquéreur serait tenu d'exécuter le bail, lors même que cette condition n'était point expri

(1) Voy. dans Depeisse et son annotateur, du contrat de louage, tit. 2, sect. 3, n.o SEXTO, tom. I, pag. 124.