vendue est absolument au péril de l'acheteur, en sorte que si le fonds vient à être détruit par cas fortuit, il perd également et la jouissance qu'il en avait acquise, et le prix qu'il en avait payé dans le bail à vie, tout reste, au contraire, au péril du maître; car, si le fonds vient à être détruit, il ne lui sera plus dû de fermage. Dans le cas de la vente à vie, le droit vendu, unico pretio, embrasse aussi par forme de masse unique, toutes les jouissances cédées à l'acquéreur; c'est pourquoi il peut bien être chargé des réparations d'entretien qui sont comme le passif de cette masse de jouissance : mais dans le bail à vie tout est à jour; le prix en échoit jour par jour, comme la jouissance s'exerce jour par jour: il ne serait donc ni raisonnable, ni conforme à la nature de ce contrat, de faire ici supporter la même masse de passif au preneur. 113. Mais pourquoi toutes ces différences entre la vente de jouissance et le bail à vie? C'est que le preneur par bail à vie, comme le fermier par bail ordinaire, ne sont réellement pas plus l'un que l'autre, acquéreurs d'une jouissance proprement dite. C'est le propriétaire qui seul a la vraie jouissance du fonds, puisque c'est lui qui perçoit la valeur de tout le produit de son héritage: le fermier à vie, comme le fermier par bail ordinaire, étant également tenus de rendre, ou de payer annuellement l'équivalent de tout le produit du fonds, ne perçoivent, en bénéfice, que le produit de leurs travaux, même en supposant que leurs conventions soient avantageuses; en sorte que ce sont les fruits de leur code (553), on peut acquérir, même par pres cription, un souterrain ou une cave, sous le bâtiment d'autrui; comme il est possible encore que dans le partage d'une maison, l'étage supérieur soit adjugé à l'un, tandis que le rez-dechaussée reste à l'autre (664). Sans entendre assimiler entièrement ces divers cas avec le contrat de superficie proprement dite, nous pouvons cependant les indiquer comme exemples, pour faire voir que, quoique la superficie et le sol ne constituent naturellement qu'un seul tout, ils peuvent cependant être civilement séparés l'un de l'autre, et que cette séparation est une des modifications possibles de la propriété. 116. La superficie d'un fonds peut donc être l'objet d'un contrat de louage, comme elle peut être celui d'un contrat de vente, et dans l'un et l'autre cas, l'acquéreur, ou le fermier, sont investis de toutes les actions tant réelles (1) que personnelles qui résultent de la nature de leurs titres, ou pour revendiquer l'objet de l'acquisition, ou pour exiger la délivrance de la chose louée, à l'effet d'en jouir librement; qui superficiem in alieno solo habet, civili actione submixus est. Nam, si conduxit superficiem, ex conducto; si emit, ex emplo, agere cum domino soliti potest (2). Et les droits acquis par le contrat superficiaire, passent aux héritiers du preneur ou de l'acquéreur, suivant les règles ordinaires. (1) LL.. 73, 74 et 75, £ de noi voulikati. – lih 6, 2) L. 1, §. 1, I de superficutus, Is 45, tit. 15. Lorsque le contrat d'aliénation d'un immeuble porte sur le fonds même, les droits résultant de l'acquisition sont naturellement perpétuels dans leur durée. Il n'en est pas toujours de même de ceux qui sont transmis par l'aliénation de la superficie seulement; car la superficie actuelle peut être changée ou détruite sans qu'on puisse dire que le fonds ne reste pas le même, quoiqu'il subisse dans sa face extérieure de nouvelles modifications effectuées par quelques accidens, ou opérées par la main du temps; alors la constitution de superficie doit se trouver éteinte, comme restant sans objet. Le contrat de superficie tire son origine du droit romain. Il est défini par Loiseau (1) dans les termes suivans: « Les Romains, dit-il, connaissaient dans leur » usage un contrat de superficie, contractum » superficiarium, qui était le bail d'une place » pour bâtir, à cette condition, que le preneur » jouirait de la maison par lui bâtie tant qu'elle » durait, et étant ruinée et démolie, la place >> retournait franchement à son maître, qui ce>> pendant en demeurait toujours seigneur di» rect, à raison de quoi, pendant le bail, on » lui payait certaine redevance appelée sola» rium quod pro solo penderetur. » 117. Quoique la constitution de superficie ait plus communément des maisons ou bâtimens pour objet, elle peut avoir lieu aussi le pour droit de jouissance des arbres qui seraient im (1) Traité du déguerpiss., liv. I, chap. 4, n.o 31. code (553), on peut acquérir, même par prescription, un souterrain ou une cave, sous le bâtiment d'autrui; comme il est possible encore que dans le partage d'une maison, l'étage supérieur soit adjugé à l'un, tandis que le rez-dechaussée reste à l'autre (664). Sans entendre assimiler entièrement ces divers cas avec le contrat de superficie proprement dite, nous pouvons cependant les indiquer comme exemples, pour faire voir que, quoique la superficie et le sol ne constituent naturellement qu'un seul tout, ils peuvent cependant être civilement séparés l'un de l'autre, et que cette séparation est une des modifications possibles de la propriété. 116. La superficie d'un fonds peut donc être l'objet d'un contrat de louage, comme elle peut être celui d'un contrat de vente, et dans l'un et l'autre cas, l'acquéreur, ou le fermier, sont investis de toutes les actions tant réelles (1) que personnelles qui résultent de la nature de leurs titres, ou pour revendiquer l'objet de l'acquisition, ou pour exiger la délivrance de la chose louée, à l'effet d'en jouir librement; qui superficiem in alieno solo habet, civili actione subnixus est. Nam, si conduxit superficiem, ex conducto; si emit, ex emplo, agere cum domino soli potest (2). Et les droits acquis par le contrat superficiaire, passent aux héritiers du preneur ou de l'acquéreur, suivant les règles ordinaires. (1) LL. 73, 74 et 75, ff. de rei vindicat., lib. 6 tit. 1. (2) L. 1, §. 1, ff. de superficiebus, lib. 43, tit. 18. Lorsque le contrat d'aliénation d'un immeuble porte sur le fonds même, les droits résultant de l'acquisition sont naturellement perpétuels dans leur durée. Il n'en est pas toujours de même de ceux qui sont transmis par l'aliénation de la superficie seulement; car la superficie actuelle peut être changée ou détruite sans qu'on puisse dire que le fonds ne reste pas le même, quoiqu'il subisse dans sa face extérieure de nouvelles modifications effectuées par quelques accidens, ou opérées par la main du temps; alors la constitution de superficie doit se trouver éteinte, comme restant sans objet. Le contrat de superficie tire son origine du droit romain. Il est défini par Loiseau (1) dans les termes suivans: << Les Romains, dit-il, connaissaient dans leur >> usage un contrat de superficie, contractum >> superficiarium, qui était le bail d'une place » pour bâtir, à cette condition, que le preneur » jouirait de la maison par lui bâtie tant qu'elle » durait, et étant ruinée et démolie, la place >> retournait franchement à son maître, qui ce>> pendant en demeurait toujours seigneur di» rect, à raison de quoi, pendant le bail, on >> lui payait certaine redevance appelée sola» rium quod pro solo penderetur. » 117. Quoique la constitution de superficie ait plus communément des maisons ou bâtimens pour objet, elle peut avoir lieu aussi le droit de jouissance des arbres qui seraient im pour (1) Traité du déguerpiss., liv. I, chap. 4, n.o 31. |