taire si le substitué est survivant, et qu'il se présente pour recueillir le fideicommis: et au contraire, l'usufruit sera irrévocablement acquis à l'usufruitier si le substitué, venant à mourir avant le grevé, la propriété se trouve, par ce prédécès, irrévocablement acquise à ce dernier.

TROISIÈME QUESTION.

367. Un fermier peut-il établir un droit d'usufruit sur son bail; et quels seraient les effets d'une telle disposition?

Quoique cette question doive se présenter rarement sous les termes précis dans lesquels elle est posée, néanmoins il n'est pas inutile de l'examiner, parce qu'il peut arriver assez fréquemment qu'un homme qui était locataire, ou qui avait pris des biens à ferme, ait légué l'usufruit général de tous ses biens, et qu'il soit nécessaire de reconnaître quels doivent être, dans l'intérêt de ce légataire d'usufruit, les effets du bail ou de la location, qui avaient été stipulés avec le défunt; ou qu'une femme engagée en qualité de fermière dans un bail qu'elle aurait stipulé elle-même, ou aux obligations duquel elle aurait succédé comme héritière de ses père et mère, vienne à se marier dans cet état de choses, et qu'alors il soit nécessaire d'apprécier les droits du mari sur les actions du bail, en sa qualité d'usufruitier des biens de son épouse, si le mariage a été contracté sans communauté, ou sous le régime dotal; ou enfin que deux époux aient pris un domaine à ferme, et que, durant le bail, l'un d'eux mourant et laissant

des enfans mineurs de dix-huit ans, le survi vant se trouve usufruitier légal des actions des enfans dans le bail, comme dans le surplus de la succession du prédécédé.

Suivant la disposition du droit romain, si un fermier lègue à un tiers, pour le temps de son fermage, la jouissance du fonds qu'il tient à ferme, le legs est valable, et l'héritier doit nonseulement mettre le légataire en jouissance des fonds affermés, mais il est obligé en outre d'acquitter, même pour l'avenir, le canon du bail, comme étant une dette héréditaire qui affecte la succession qu'il a recueillie: Qui hortos publicos à Republicâ conductos habebat, eorum hortorum fructus usque ad lustrum quo conducti essent, Aufidio legaverat : et hæredem eam conductionem eorum hortorum ei dare damnaverat, sinereque uti eum et frui: respondi hæredem teneri sinere frui. Hoc ampliùs hæredem mercedem quoque hortorum Reipublicæ præstaturum (1). Il n'y a rien dans cette décision qui ne soit conforme à la justice; et elle doit encore être admise dans notre droit français, parce que la jouissance des fonds affermés étant acquise au fermier, pour la durée de son bail, il ne lègue réellement que le droit qui lui appartient. Néanmoins ce n'est pas là un droit d'usufruit proprement dit, établi sur le domaine affermé, parce que la disposition du fermier serait impuissante pour opérer un démembrement de propriété dans ce domaine ce n'est

(1) L. 30, §. 1, ff. de legat. 3.

plutôt qu'un legs de fruits que le légataire devra recueillir par lui-même au lieu et place du

fermier.

En ce qui touche l'obligation où est l'héritier de payer, même pour l'avenir, le prix annuel du fermage, il faut observer que, dans le cas soumis à la décision du jurisconsulte romain, le fermier n'avait légué que la jouissance ou les fruits des fonds affermés et non pas l'usufruit de son bail: ce qui serait tout différent (1).

La jouissance du fonds affermé ne pourrait par elle-même emporter la charge de payer aucune dette, parce qu'elle n'aurait pour objet que des corps certains; et c'est ainsi que l'ont entendu les commentateurs (2).

Mais, si un fermier léguait l'usufruit de son bail en général, c'est-à-dire l'usufruit des droits et actions qui lui seraient acquis par sa location, le legs n'aurait plus pour objet la jouissance seulement de corps certains, mais celle d'un droit indéterminé et général dans son espèce; et comme le nomen juris dont la jouissance serait léguée, embrasse également l'actif et le passif du bail, il faut en tirer cette conséquence que, dans ce cas, l'usufruitier n'en percevrait les émolumens utiles, qu'à la charge d'en payer aussi les fermages durant sa jouissance.

L'usufruit d'un bail n'est pas l'usufruit d'une chose corporelle il n'est que l'usufruit d'un

(1) Voy. dans POTHIER, en ses pandectes, la remarque qu'il fait sur le §. 1 de la loi 30, ff. de legat. 3. (2) Voy. dans VOET, de usufructu, lib. 7, tit. 1,

droit: cet usufruit consiste dans la faculté de jouir du droit qu'avait le fermier lui-même : or le fermier n'avait le droit de percevoir les fruits du fonds qu'à la charge d'en payer le fermage; il faut donc que l'usufruitier subisse la même condition, et soit tenu d'acquitter la même charge, autrement il aurait une jouissance plus étendue que celle du fermier, ce qui ne peut être. L'usufruitier d'un bail est donc évidemment tenu d'acquitter le passif annuel du nomen juris dont la jouissance lui a été léguée; mais en payant le prix annuel de la ferme, il se trouve nécessairement acquéreur des fruits annuels du fonds d'où résulte cette autre conséquence que s'il y a de la perte il doit la supporter, et que s'il y a du profit, tout l'avantage en doit être pour lui seul, parce qu'il se trouve annuellement dans la même position où serait un tiers qui acheterait à trop haut ou à trop bas prix les fruits du même fonds.

Sans doute, lorsqu'un fermier lègue à un tiers l'usufruit de son bail, l'espèce de transport qui a lieu au profit du légataire, ne change point les actions qui restent toujours au propriétaire du fonds, envers les héritiers de son preneur; comme lorsqu'un locataire sous-loue, il n'y a rien de changé à son égard dans les actions du bailleur primitif: mais il ne résulte rien autre chose de là, sinon que si les héritiers étaient actionnés par le propriétaire, ils auraient un recours assuré contre le légataire de l'usufruit, pour l'exécution de toutes les obligations du bail.

Ainsi, lorsque le mariage est contracté sans communauté, le mari qui épouse une femme engagée précédemment dans un bail en qualité de fermière, se trouve lui-même obligé au payement du fermage en sa qualité d'usufruitier des droits et actions de son épouse; et le profit qui pourra en résulter lui doit rester propre, comme les pertes qui peuvent aussi en être la suite devront peser sur lui durant sa jouissance.

De même le légataire universel de l'usufruit de tous les biens d'un locataire ou d'un fermier, doit, durant sa jouissance, exécuter les baux dans son intérêt et à ses risques et périls.

De même enfin, le survivant des époux qui jouit, à titre d'usufruit légal, des actions que ses enfans peuvent avoir, comme héritiers de l'autre, dans un bail contracté durant le mariage, doit souffrir toutes les pertes, comme il doit avoir tous les avantages et profits qui peuvent en être la conséquence.

De là il résulte encore que si le bail était avantageux pour le fermier; que le propriétaire en provoquât la résolution, et que pour l'obtenir il payât une somme quelconque en indemnité cette somme appartiendrait à l'usufruitier seul, comme représentative du profit qu'il aurait été en droit de faire, en continuant l'exécution du fermage; pourvu toutefois que le temps pour lequel le bail aurait été stipulé ne s'étendît pas au-delà de la durée de l'usufruit. 368. LORSQUE c'est le propriétaire de la maison ou du domaine qui en lègue l'usufruit à son locataire ou à son fermier, le legs opère une no