preneur d'y satisfaire dans le délai qu'elle indique, que le bailleur a le droit de faire prononcer la résiliation du bail (Arg. de l'art. 1656, C. c.).

Une citation en conciliation ne pourrait pas remplacer la sommation, et ne produirait point mise en demeure de payer.

531. Le paiement d'un acompte accepté par le bailleur n'établit pas contre lui la présomption qu'il a renoncé à son droit de faire prononcer la résiliation du bail.

532. Lorsque dans un bail de courte durée, et relatif à un appartement d'un loyer peu élevé, il est stipulé que le locataire paiera six mois de loyer d'avance sans imputation déterminée par le bail, l'imputation devra se faire sur les six premiers mois de jouissance, et non sur les six derniers, ainsi que cela est d'usage pour les boutiques et les locations importantes (Trib. de la Seine, 5 ch., 5 mars 1844, Gaz, des Trib., 14 mars, même année).

533. La reprise de possession par le propriétaire des lieux loués. en exécution d'une ordonnance de référé qui autorise l'expulsion du locataire, et la concession d'un bail des mêmes lieux à un autre locataire, avec le droit d'expulser les locataires, constitue de la part du propriétaire une véritable résolution du premier bail. et le rend désormais non recevable à réclamer les loyers postérieurs à la rentrée en possession (Paris, 3 ch., 3 fév. 1844, Gaz. des Trib., 22 fév. 1844).

534. Dans le cas où par suite de la vente des meubles du preneur en retard de payer ses loyers, les lieux se trouvent dégarnis de meubles suffisants, le bailleur n'a pas seulement le droit d'expulser le preneur, conformément à l'article 1752 du Code civil, il est également fondé, s'il le préfère, en vertu de la règle posée par l'article 1184, à laquelle n'a point dérogé l'article 1752, à forcer le locataire à l'exécution de la convention, et en conséquence à exiger l'entière location de l'immeuble loué, aux risques et périls du preneur, laquelle peut être effectuée par la voie de la vente aux enchères publiques du droit au bail (Aix, 6 mars 1867, S. 67. 2. 100).

535. L'obligation de payer les loyers s'éteint par suite d'un cas fortuit ou de force majeure, par exemple par la perte de l'immeuble loué.

536. Si, en principe, la faillite même d'un tiers ne saurait être assimilée à un cas fortuit ou de force majeure, pouvant entraîner une réduction de loyers dans les termes de l'article 1722 du Code civil, il en est autrement lorsque, comme dans l'espèce, il s'agit d'un théâtre fermé pour cause de faillite du directeur, et que c'est le voisinage de ce théâtre ainsi que son exploitation qui avaient été la cause déterminante de la location, à raison de laquelle le preneur réclame une réduction de loyer (Trib. Seine, 10 décembre 1885, La Loi, 22 avril 1886).

6o De la prescription des loyers.

537. Les loyers des maisons se prescrivent par cinq ans (art. 2277, C. c.); c'est-à-dire que le propriétaire n'a plus le droit de les réclamer du locataire, lorsque cinq années se seront écoulées depuis le jour de l'échéance du terme auquel le paiement du loyer devait être effectué.

538. La prescription court terme par terme à partir de chaque échéance; elle se compte par jour et non par heure (C. c., art. 2260).

La prescription peut être opposée en tout état de cause, même devant la Cour d'appel, à moins que la partie qui n'aurait pas opposé le moyen de la prescription ne doive, par les circonstances, être présumée y avoir renoncé (C. c., art. 2225).

La prescription peut être opposée en appel, même après les plaidoiries et la mise en délibéré (C. Cass., 7 nov. 1827).

539. Une citation en justice donnée même devant un juge incompétent, une citation en conciliation suivie d'une assignation en justice donnée dans les délais de droit, un commandement ou une saisie signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, la reconnaissance faite par le locataire du droit du propriétaire contre lequel il prescrivait, interrompent la prescription (C. c., art. 2244, 2245, 2246 et 2248 combinés).

Mais si l'assignation est nulle pour défaut de formes, si le demandeur se désiste de sa demande, s'il laisse périmer l'instance, - ou si la demande est rejetée, l'interruption est regardée comme non avenue (C. c., art. 2217).

Les effets de l'interruption de la prescription provoqués contre

le débiteur s'étendent également contre ses codébiteurs solidaires. et ses héritiers (C. c., art. 2249 et 2250 combinés).

540. L'interruption de la prescription quinquennale de loyers échus ne donne pas cours à une nouvelle prescription de cinq ans ; elle opère une véritable novation dans la créance qui désormais ne peut plus être atteinte que par la prescription de trente ans (Paris, 3 ch., 3 févr. 1844, Gaz. des Trib., 22 fév. 1844).

541. Lorsqu'il est stipulé dans un bail que le preneur devra, lors de son entrée en jouissance, payer six mois de loyer d'avance, imputables sur les six derniers mois, mais qu'il n'en est produit aucune quittance, le locataire n'est pas fondé à invoquer la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, pour repousser l'action en payement des deux derniers termes, intentée par le propriétaire à l'échéance de ces termes (Paris, 12 avril 1886, La Loi, 8 août 1886).

542. L'obligation prise par le locataire de payer au propriétaire, dès que celui-ci en ferait la demande, le montant des deux derniers termes de son bail, n'est pas soumise à la prescription de cinq ans, courant à compter de l'entrée en jouissance du locataire.

Et le point de départ de la prescription ne saurait être l'entrée en jouissance du locataire, l'exigibilité réelle étant reportée, d'après la convention même, à l'échéance positive des termes de jouissance auxquels se serait appliqué le payement (Cass., ch. civ.,1er décembre 1891).

543. Nous dirons en finissant que si la prescription est un moyen légal de se libérer, elle ne saurait libérer la conscience.

$4. De l'obligation pour le locataire d'acquitter les contributions ordinaires et extraordinaires dont il est tenu, de loger les gens de guerre et d'accomplir les charges de police.

544. Les contributions à la charge du locataire sont : la contribution personnelle et mobilière, la contribution des portes et fenêtres, et, pour les patentables, la contribution des patentes; il faut y joindre les centimes additionnels, les dix centimes par franc pour subvention de guerre, et l'impôt communal lorsqu'il y a

545. Avant la sortie des lieux, le locataire est tenu de justifier au propriétaire de l'acquit total de toutes les contributions à sa charge, car s'il déménageait sans les avoir payées, le proprié taire serait contraint de les acquitter à sa place.

546. Le locataire doit le paiement de la contribution des por tes et fenêtres du logement qu'il occupe, à raison du temps de sa jouissance; si donc le locataire habite, par exemple, du terme de janvier au terme d'avril, il devra trois mois seulement sur la taxe des portes et fenêtres.

547. Le propriétaire qui a payé la contribution des portes et fenêtres a le droit d'en exiger le remboursement de la part du locataire. Mais lorsqu'il a été convenu que ce dernier ne sera point chargé de cette contribution, il est prudent d'insérer cette clause dans le bail, car la Cour de cassation a décidé, par arrêt du 25 octobre 1814, que le propriétaire peut réclamer du locataire, au bout de plusieurs années, la contribution des portes et fenêtres; encore qu'il ait donné à ce locataire des quittances sans réserves constatant le paiement des loyers. Il importe donc aux locataires, avant de conclure la location, de s'entendre avec le propriétaire à l'égard de la contribution des portes et fenêtres, et, s'il y a bail écrit ou simplement engagement écrit, on doit y mentionner la convention faite sur ce point.

548. L'impôt des portes et fenêtres est, à défaut de convention contraire, à la charge du locataire ou du fermier (Caen, 14 août 1869, S. 70.2.107); et le propriétaire ne saurait être réputé avoir pris cet impôt à sa charge, par cela seul qu'il aurait négligé, pendant toute la durée du bail, d'en réclamer le montant au preneur : son recours contre ce dernier n'étant prescriptible que par trente

ans.

549. Mais il a été jugé que, bien qu'en principe et à moins de conventions contraires, les contributions des portes et fenêtres soient à la charge du locataire, les juges peuvent, en présence d'un usage local contraire à ce principe, induire du mode d'exécution donné au bail et notamment du fait par le propriétaire d'avoir reçu pendant plusieurs termes ses loyers sans réserve quant audit impôt, que l'intention des parties a été d'en exonérer le locataire (Trib. Seine, 16 avril 1866, S. 67.2.25).

550. Le propriétaire ne saurait réclamer l'impôt des portes et fenêtres, surtout si les payements successifs faits par le locataire l'ont été sur des quittances mentionnant expressément les diverses charges locatives, sans parler de celles des portes et fenêtres (Trib. Seine, 4 juin 1864, Gaz. des Trib., 7 juin 1863).

551. Le bail n'imposant pas formellement au locataire la contribution des portes et fenètres, le propriétaire qui a laissé écouler plusieurs années sans la réclamer peut exiger le remboursement des sommes par lui versées (Trib. Seine, 10 septembre 1873, 1er décembre 1875,22 février 1878. Contrà: Trib. Seine, 22 juillet 1874).

552. Le propriétaire est présumé avoir renoncé au bénéfice de l'article 12 de la loi du 4 frimaire an VII, s'il n'a pas, pendant de longues années, réclamé au locataire la contribution des portes et fenêtres; et si, d'ailleurs, le bail ne contient aucune réserve à cet égard (Paris, 1er avril 1882, Moniteur des Juges de Paix. 1882, p. 356; Trib. Versailles, 7 décembre 1882, Moniteur des Juges de Paix, 1883, p. 58).

553. La règle édictée par l'article 12 de la loi du 4 frimaire an VII, peut recevoir une dérogation par une convention explicite ou implicite des parties.

Ainsi jugé par arrêt de la Cour de Paris, du 11 juin 1884:

Considérant que si, aux termes de l'article 12 de la loi du 4 frimaire an VII, il est de principe que la contribution des portes et fenêtres est à la charge du preneur, et si par suite le bailleur qui en a fait l'avance au Trésor a une action pour en réclamer le remboursement au locataire, cette règle peut recevoir une dérogation par une convention explicite ou implicite des parties; que les contrats s'interprètent par la commune intention des parties et notamment par l'exécution qu'elles leur ont donnée;

Considérant, en fait, que les baux consentis en 1872, par le mandataire de de Gournay à Lombard père et Lombard fils, ne rappelaient pas parmi les charges accessoires de la location l'obligation pour les preneurs d'acquitter la contribution des portes et fenêtres; que la première période de six ans s'est écoulée sans que les quittances présentées à Lombard père et Lombard fils et acquittées par ceux-ci fissent mention d'une pareille réclamation, alors que le mandataire de de Gournay exigeait de certains autres locataires le remboursement de la contribution dont il s'agit ;

Que ce mode d'exécution du bail, conforme à un usage fréquent à Paris, s'est prolongé pendant la seconde partie du bail jusqu'à l'exigibilité du