Page images
PDF
EPUB

93. Aux termes de la loi du 23 mars 1855, art. 2, les baux dont la durée dépasse dix-huit ans doivent être transcrits aux bureaux des hypothèques de la situation des biens; il en est de même de tout acte ou jugement constatant, même pour le bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus.

94. Les baux à loyer des biens meubles ou immeubles lorsque la durée en est limitée, sont sujets au droit d'enregistrement de vingt centimes par cent francs, sur le prix cumulé de toutes les années (Loi du 16 juin 1824, art. 1er, qui a remplacé l'art. 69, § 2, de la loi du 22 frim. an VII et l'art. 8 de la loi du 27 ventôse an IX). Ce droit est exigible lors de l'enregistrement. Toutefois, si le bail est de plus de trois ans, et si les parties le requièrent, le montant du droit pourra être fractionné en autant de paiements égaux qu'il y aura de périodes triennales dans la durée du bail. Le paiement des droits afférents à la première période sera seul acquitté lors de l'enregistrement, et celui des périodes subséquentes aura lieu dans le premier mois de l'année qui commencera chaque période (Art. 11, § 8, de la loi du 23 août 1871).

95. Les sous-locations, cessions et subrogations sont soumises au même droit.

96. Il faut ajouter au prix du bail, pour la perception du droit, les charges imposées au preneur, et qu'il doit supporter à la décharge du bailleur; par exemple, la contribution foncière (1), les grosses réparations (Loi du 22 frimaire an VII,'art. 15, no 1).

97. L'obligation de payer six mois d'avance à l'époque de l'entrée en jouissance, ou la quittance qui est donnée à ce sujet dans le bail, ne sont point passibles d'un droit particulier ces dispositions diverses dérivent de la convention (Décisions du ministre des finances des 10 août 1815 et 6 déc. 1820).

98. Les baux, sous-baux, cessions et subrogations de baux de biens immeubles faits sous signature privée (2) doivent être enre

(1) La charge de la contribution foncière se détermine en ajoutant au prix du bail le montant de cette contribution, tant en principal qu'en centimes additionnels, et ce, sur la représentation d'un extrait des rôles ou sur la déclaration faite dans l'acte. En l'absence de ce document, le receveur ajoute le quart du prix du bail, charges comprises (Délib. de la Régie, 9 brumaire an VII).

(2) Comme on le voit, l'enregistrement dans les délais prescrits n'est obliga

1

gistrés dans le délai de trois mois, s'ils sont faits en France; de six mois, s'ils sont faits en Europe; d'une année, si c'est en Amérique, et de deux ans, si c'est en Asie ou en Afrique, à peine du double droit dont nous parlerons plus loin.

99. Avant les lois récentes, les locations verbales étaient exemptes du droit d'enregistrement. Ce droit n'était pas dù non plus pour les locations par tacite reconduction, puisque la tacite. reconduction n'opérait qu'un bail verbal. Il n'en est plus de même maintenant; diverses dispositions nouvelles ont été prises; en voici la substance:

Lorsqu'il n'existe pas de conventions écrites constatant une mutation de jouissance de biens immeubles, par exemple une location, il y est suppléé par des déclarations détaillées et estimatives qui doivent être faites au bureau de l'enregistrement (ou chez les percepteurs des contributions directes dans les communes où il n'existe pas de bureau d'enregistrement), dans les trois mois de l'entrée en jouissance (Art. 11, § 1er, de la loi du 23 août 1871. Inst. gén. Régie, no 2418).

Si la location est faite suivant l'usage des lieux, la déclaration en contiendra mention (Mème loi, art. 11, § 2).

Les droits d'enregistrement deviennent exigibles dans les vingt jours qui suivent l'échéance de chaque terme, et la perception en est continuée jusqu'à ce qu'il ait été déclaré que le bail a cessé ou qu'il a été résilié (Même loi, art. 11, § 3).

En cas de déclaration insuffisante, il est fait application des art. 19 et 39 de la loi du 22 frim. an VII (Même loi, art. 11, § 4), c'est-àdire que pour établir l'insuffisance des déclarations, l'administration est autorisée à recourir, soit à l'expertise, soit aux autres moyens de preuve indiqués par l'art. 19 de la loi de frimaire et lorsque l'insuffisance sera constatée par un rapport d'experts, les frais d'expertise seront payés par le déclarant, conformément à l'art. 39 de la même loi, quelle que soit d'ailleurs la différence du revenu (Ins. Régie, 2413). Des règles spéciales à ce genre d'expertise sont tracées sous l'art. 13 de la même loi du 23 août 1871. La déclaration, lorsqu'il s'agit de location verbale, doit être.

toire que pour les baux de biens immeubles, quoique la loi ait mis sur la même ligne, quant au tarif, les meubles et les immeubles.

faite par le bailleur, qui est tenu du paiement des droits, sauf son recours contre le preneur. Néanmoins les parties restent solidaires pour le paiement du droit simple (Loi 23 août 1870, art. 11, § 5; Loi 25 fév. 1872, art. 10).

Ainsi, les propriétaires peuvent faire figurer cet impôt par eux acquitté, sur leurs quittances de loyers, avec les autres charges telles que contributions de portes et fenêtres, impôts divers et autres accessoires de la location. Ils ont pour le remboursement de ce droit le même privilège que pour les loyers.

Ne sont pas assujetties à la déclaration, les locations verbales ne dépassant pas trois ans et dont le prix annuel n'excède pas cent francs. Toutefois, si le même bailleur a consenti plusieurs locations verbales de cette catégorie, mais dont le prix cumulé excède cent francs annuellement, il sera tenu d'en faire la déclaration et d'acquitter personnellement et sans recours les droits d'enregis trement (Loi, 23 août 1871, art. 11, § 6).

Le recours du propriétaire contre le locataire n'a lieu qu'autant' que le prix de la location verbale est supérieur à cent francs annuellement (Même loi, art. 11, § 7).

100. L'art. 44 de la loi du 23 août 1871 édicte en outre les pénalités suivantes :

A défaut d'enregistrement d'un bail sous seing privé dans les délais fixés par les lois des 22 frim. an VII, 27 ventôse an XI, et par l'art. 11 de la loi du 23 août 1871 (V. ci-dessus l'indication de ces délais), le bailleur et le preneur sont tenus personnellement et sans recours, nonobstant toute stipulation contraire, d'un droit en sus, lequel ne peut être inférieur à cinquante centimes. Le bailleur peut s'affranchir du droit en sus qui lui est personnellement imposé, ainsi que du versement immédiat des droits simples, en déposant dans un bureau d'enregistrement l'acte constatant là mutation de jouissance. Outre les délais fixés pour l'enregistre. ment de cet acte, un délai d'un mois est accordé au bailleur pour faire ce dépôt.

101. Le droit d'enregistrement des cautionnements des baux est de moitié de celui fixé pour les baux.

102. Le bail d'un appartement meublé, lorsqu'il est fait par écrit, est sujet au droit de 20 cent. par 100 fr. Le droit se liquide

[ocr errors]

sur le prix à payer pour le temps convenu, ou à défaut d'indication de durée, d'après le temps déterminé par l'usage des lieux (Arg. de l'art. 1758, C. c.; Rolland de Villargues, vo Bail d'un appartement meublé, no 7).

Aux droits d'enregistrement simples et en sus dont nous venons > d'indiquer le chiffre, il faut ajouter le double décime par franc établi par les lois des 6 prairial an VII, 2 juill. 1861 et 23 août 1871, art. 1er.

103. En cas de cession de bail avec augmentation de loyer, le cessionnaire doit payer les droits d'enregistrement sur la totalité de sa jouissance calculée d'après les prix nouveaux (Trib. de la Seine, 2o ch., 23 oct. 1885).

CHAPITRE III

Du cautionnement du bail.

104. Il arrive souvent que, quand la solvabilité du preneur n'est pas suffisamment prouvée, le bailleur exige de sa part des garanties nécessaires pour assurer l'exécution du bail; en d'autres termes, une caution, c'est-à-dire une personne qui se soumet envers le bailleur aux obligations qui résultent du bail, dans le cas où le preneur ne satisfait pas lui-même à ses obligations.

105. Le cautionnement ne se présume pas ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au delà des limites dans lesquelles il a été contracté (C. c., art. 2013). Lorsqu'une personne a cautionné un locataire pour le paiement de son loyer, sa garantie ne s'étend pas jusqu'aux dégradations qu'il peut avoir commises dans les lieux loués; il faudrait une stipulation expresse à cet égard. Ce même principe a fait admettre que le cautionnement donné pour l'exécution du bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la tacite reconduction.

106. Lorsque la caution qui s'est obligée au paiement des loyers du locataire, dans le cas où ce dernier ne satisferait point à cette obligation, se trouve poursuivie pour ce fait, elle est tenue

de payer, non seulement les loyers, mais encore les frais. Ces frais sont ceux de la première demande formée contre le locataire, ceux de dénonciation de cette demande à la caution, ceux enfin qui ont été faits postérieurement à cette dénonciation (C. c., art. 2016). 107. Les engagements des cautions passent à leurs héritiers (C. c., art. 2017).

108. Il est important pour le propriétaire qui exige une caution de son locataire, de faire renoncer cette caution au bénéfice de discussion, et de faire obliger en même temps à payer ellemême, au cas où le locataire ne payerait pas ou bien encore de la faire obliger solidairement au paiement des loyers. Dans ce der nier cas, le propriétaire peut s'adresser directement à la caution, aussi bien qu'au locataire; car, aux yeux de la loi, la caution solidaire est considérée comme un véritable débiteur solidaire.

109. La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal pour le paiement, tant du capital que des intérêts et des frais; elle est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur (C. c., art. 2028 et 2029).

110. Lorsque plusieurs personnes se sont rendues cautions du même débiteur, pour la même dette, elles sont obligées chacune à toute la dette; et celle qui acquitté la dette a son recours contre les autres cautions, chacune pour sa part et portion (C. c., art. 2025 et 2033).

111. Le cautionnement se fait de deux manières : soit par l'intervention de la caution au bail, soit par acte séparé.

112. Lorsque le cautionnement a lieu par l'intervention de la caution au bail, il est nécessaire que les originaux du bail soient triples, puisqu'alors il y a trois parties dans l'acte le bailleur, le preneur et la caution.

113. Lorsque le cautionnement se fait par acte séparé, c'està-dire sans l'intervention de la caution comme partie au bail, et qu'il est sous seing privé, il suffit d'un seul original; car le cautionnement n'est qu'un contrat unilatéral, c'est-à dire qui n'oblige que la caution envers le propriétaire, sans que celui-ci soit obligé envers elle. Il arrive souvent, dans ce cas, que l'acte du cautionnement se met à la suite du bail et sur l'original qui appartient au bailleur (Voyez modèles, suprà 89 et s.).

« PreviousContinue »